VGC có hai trụ cột là KCN và vật liệu xây dựng. KCN ngày càng trở thành một trong những lớp giá trị quan trọng nhất, nhờ quỹ đất, dòng tiền cho thuê dài hạn và khả năng hưởng lợi từ mở rộng sản xuất tại Việt Nam.
Khu công nghiệp trở thành lớp giá trị quan trọng
Năm 2026, lợi nhuận đang chạy nhanh hơn kế hoạch trong khi doanh nghiệp bổ sung thêm quỹ đất mới. Luận điểm cần được xác nhận bằng diện tích bàn giao thực tế, giá thuê và biên gộp KCN.
VGC đang vận hành mạng lưới KCN lớn, đặc biệt ở miền Bắc, song song với các mảng kính, gạch và sứ vệ sinh.
Vietcap đã đưa thêm khoảng 900 ha KCN mới từ Tây Phổ Yên và Phú Ninh vào định giá; lợi nhuận gộp KCN dự kiến chiếm khoảng 61% tổng lợi nhuận gộp giai đoạn dự phóng của họ.
Dòng tiền thuê đất và hiệu quả vật liệu
THỰC TẾ 2025
- Doanh thu hợp nhất: khoảng 13.315 tỷ đồng.
- LNTT: khoảng 2.201 tỷ đồng.
KẾ HOẠCH 2026
- Doanh thu hợp nhất: 15.300 tỷ đồng.
- LNTT: 1.820 tỷ đồng.
6 THÁNG 2026
- Doanh thu: 7.737 tỷ đồng.
- LNTT: khoảng 1.452 tỷ đồng.
ĐỊNH GIÁ THAM CHIẾU
- Vietcap 11/05/2026: P/E 2026F khoảng 12,3 lần, giá tham chiếu 66.800 đồng/cp.
- BSC 26/03/2026: P/E 2026F 13,5 lần, thấp hơn trung bình 5 năm 15,8 lần, giá tham chiếu 54.800 đồng/cp.
- KCN: quỹ đất mới được bổ sung.
- BÀN GIAO: tăng trưởng mạnh trong 2026.
- VLXD: biên lợi nhuận phục hồi.
- NỢ RÒNG: Vietcap giảm giả định nợ ròng từ 1,7 nghìn tỷ xuống khoảng 1 nghìn tỷ đồng trong cập nhật tháng 5.
- Doanh thu 2026 kế hoạch 15.300 tỷ.
- LNTT kế hoạch 1.820 tỷ.
- LNTT H1 khoảng 1.452 tỷ.
- Diện tích bàn giao KCN.
- Giá thuê.
- Quỹ đất mới khoảng 900 ha đã được CTCK đưa vào mô hình.
- Lợi nhuận gộp KCN.
- Nợ ròng.
- P/E 2026F khoảng 12–13,5 lần theo các báo cáo tham chiếu.
Định giá theo chất lượng từng trụ cột
- 2025 – ĐÃ XẢY RA: LNTT 2.201 tỷ đồng.
- H1/2026 – ĐÃ XẢY RA: LNTT khoảng 1.452 tỷ đồng.
- 2026 – ĐANG DIỄN RA: mở rộng quỹ đất KCN và phục hồi vật liệu xây dựng.
PHẦN ĐÃ LƯỢNG HÓA
Vietcap 11/05/2026 định giá VGC 66.800 đồng/cp, với P/E 2026F khoảng 12,3 lần. BSC 26/03/2026 định giá 54.800 đồng/cp, dựa trên SOTP và P/E 2026F khoảng 13,5 lần.
Khoảng chênh giữa hai định giá phản ánh khác biệt về giả định quỹ đất, tiến độ bàn giao, biên KCN và giá trị VLXD.
PHẦN CHƯA LƯỢNG HÓA ỔN ĐỊNH
Các dự án mới chỉ nên tăng RNAV khi có đủ pháp lý, diện tích thương phẩm và chi phí đầu tư cập nhật.
Những mốc xác nhận chu kỳ mở rộng
- Bàn giao KCN cao hơn kế hoạch.
- Quỹ đất mới được phê duyệt.
- Giá thuê duy trì.
- VLXD phục hồi biên.
- Nợ ròng giảm.
- FDI chậm lại.
- Dự án mới chậm pháp lý.
- Biên KCN giảm mạnh.
- VLXD tiếp tục yếu.
Pháp lý KCN → diện tích bàn giao → giá thuê → biên KCN → VLXD → nợ ròng → SOTP.